（2013）建南民初字第163号

【案情简介】

原告：张某

被告：凌某

2012年2月27日，原告张某与被告凌某签订一份《建房协议》，双方约定由原告出资10万元，被告提供宅基地，双方合作建房，房屋的既得利益与损失双方共同承担50%，后原告按协议约定于同年3月10日将钱汇至被告银行卡上，但被告并未实际建房，故原告诉至法院要求确认与实行签署的《建房协议》无效，并要求被告返还出资10万元、赔偿利息损失、承担诉诉讼费。

【裁判】

被告于判决生效之日起十日内返还原告建房款人民币10万元及利息6310元。

【律师评析】

关于我国宅基地使用权的问题，我国《土地管理法》有明确规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地的使用主体只能是农村集体组织的成员。本案原告张清武户籍在城镇，没有集体经济组织成员身份，其不得在农村宅基地上建房获利。

另外，我国实行“房地一致”原则，房屋所有权与其占用范围内的土地使用权两种权利相互依附、不可分割。如果认定原、被告合作建房的行为合法有效，那么原告据此就可以长期占有并使用合建房屋，农村居民的权益又如何保障？长此以往，城市居民争相效仿与农村居民合作建房，农村土地的现实情况必将处于不真实、不确定的状态，土地职能管理部门又如何切实、有效的履行行政管理职权？这在以经济发展为中心、全面建设和谐社会的时代大背景下，更容易产生纠纷、激化矛盾，从而在一定程度上破坏了社会主义市场经济秩序，影响了社会稳定、有序的发展。

　　综上所述，虽然本案原、被告之间签署合作建房的《协议书》没有直接涉及宅基地的转让，但协议中真正折射出的实质上就是城市居民通过合作建设的形式获得农村土地上的住房，这是宅基地使用权者为逃避法律的强制性规定而变相转让宅基地使用权的行为，理应归于无效。